从明年起，中国房地产市场会有明显变化。不管你是要卖房，还是想买新房，都得留意一个关键问题：当前中国房地产调控的大方向，还是打压房价吗？

显然不是了，如今调控的核心方向是让房地产市场止跌回稳，相信大家或多或少都听说过这点。既然目标是让房价止跌回稳，有人就想，能不能不再建新房，靠让房子变得稀缺来实现呢？也不可行。

未来房地产行业最大的变化会是什么？

房地产行业与财政、就业等诸多方面紧密相连，牵一发而动全身，没办法轻易停下脚步。这就意味着，既要稳住房价，又要保证房子的销售，需要一个两全其美的办法实现这一目标。

我们既不想让商品降价，又想让它销量好，最好的办法就是增加商品的量。

明年上市的新房，将与过去大不相同。可以说，这是中国有史以来对房屋标准的一次重大改革。从年初政府工作报告，到 4 月的政治局会议，再到近期的住宅新规，顶层持续发力。本文就不多赘述政策方面的内容了，直接带大家看看这次改革的力度究竟有多大。

先看土地容积率，它决定了一个小区最多能容纳多少居民。一般来说，居住人数越少，人均享有的空间就越大，居住体验也就越舒适。现在二手房小区的容积率普遍在 4 以上，最高甚至能达到 7。

而正在建设的新一代小区，容积率大多在 2 左右。这意味着，同样规模的小区，过去可能要容纳三千多户居民，如今只需住 1000 户。

以前常见的二十多层高楼，如今更多被十层及以下的小高层和洋房取代。如此一来，小区内的电梯、停车位、绿化、物业服务等公共空间，在舒适度上都将实现质的飞跃。

房地产迎来“量质齐升”新时代

容积率降低后，对我们的居住空间有什么影响呢？这里面有个很巧妙的地方，就好比商场搞促销，价格没变，但是给你的东西变多了，相当于单价变相降低了。

比如武汉市某新小区和隔壁旧小区相比，旧小区每平米售价 1.4 万，得房率 80%；新小区售价 1.6 万，得房率却高达 95% 。

虽然看上去新小区价格略高，但同样购买 90 平米的房子，旧小区实际使用面积为 72 平米，新小区则有 86 平米，足足多出 14 平米，差不多能多一间卧室。

再算实际面积单价，旧小区达到 1.75 万每平米，新小区仅 1.68 万，在各方面都比旧小区更具优势的前提下，新小区的价格居然还更便宜。当然，这只是一个随机例子。

实际上，从去年下半年开始，很多地方就不再算公摊面积了，买房按套内面积来算，开发商还会很慷慨地赠送阳台、飘窗。在重庆等一些地方，赠送面积的比例能达到 40%。

买一套 90 平米的房子，能获赠一个 36 平米的大阳台，这对实际居住体验的提升不言而喻。不仅如此，明年新建房屋在层高上也有硬性要求，普通住宅层高需达到 3 米，配备中央空调的更要提高到 3.1 米。

而上一代房子很多层高仅 2.8 米，层高增加后，通风采光条件改善，还能安装地暖、做隔音处理，有效减少邻里间的噪音干扰。

为了促进新房销售，开发商也开始注重提升房屋质量，在许多不易察觉的地方采用了更好的建筑材料，与过去高周转时期赶工的产品截然不同。

新房将对二手房形成降维打击

此外，由于近年来开发商拿地热情不高，政府拿出了不少优质地块，未来两年将陆续推向市场。这意味着，各地市中心将迎来一批面积大、品质新、价格实惠且居住舒适的新房。

如此一来，新房与二手房之间将出现明显差距，就如同新款手机上市，对旧款形成降维打击。

这种变化不仅能保障新房土拍市场稳定，还有利于将存量房改造为保障性租赁住房。商品房品质不断提升，居民花钱能买到更好的居住体验；保障性住房供应增加，价格亲民，让更多人住有所居。

如今，这一趋势正逐渐成为现实。而住房双轨制的关键一步，就是要显著拉开商品房与保障房的品质差距。未来的高品质商品房，将更加注重居住感受。

当越来越多人住进层高 3.15 米、得房率高的新房后，很难再接受层高 2.8 米、公摊大的旧房子，毕竟人都是向往美好生活的，体验过更好的，就很难再退回去。

不过，房地产市场的这一轮变革，必然会引发更多房屋置换和二手房出售，其中有人获利，也有人面临损失。

在接下来的市场变动中，无论你是想置换更舒适的新房，还是打算入手价格实惠的二手房，都务必认清这一市场大方向，结合自身需求和实际情况，做出明智的决策 。