“炒掉”物业后，这个小区去年收入550万

解聘物业公司，成立业委会自管，还赚了数百万元......本月初，广州海珠区祈乐苑小区迎来了“自管十周年”。因实行自管，且取得良好成效，近年来该小区引发了不少关注。

什么是小区自管？

如何实现的？

小区自管就是小区没有物业公司，靠一个类似物业公司“董事会”的、不拿工资的业委会，实现小区清洁、安保、维修、财务等工作的运转，还能把小区物业费保持在较低的水平。

2013年1月，因对物管服务不满意，祈乐苑小区业主将承接小区管理业务的物业管理公司告上法庭。同年6月，小区成立了业委会；9月，业主胜诉；11月，业主决定更换物管公司。2014年2月28日，聘了新物业公司后，小区处于“半自治”状态，但新的物管公司服务不尽如人意。2015年2月，业主投票再次“炒掉”物业，自行组建隶属业委会的物业中心，开始全面自治。

图为广州海珠区祈乐苑小区门口

祈乐苑有接近1500户住户，最早的楼房建于1999年，小区的维护和管理是业主关心的重要问题。那么，没有物业公司也能管好小区吗？

据悉，该小区自治形成三层架构——最高是业委会；物业中心直属业委会，设保安部、工程部、清洁部和行政部等；保洁员、保安等一线物管人员为基层。

在实行自管后，物业公司的利润被节省了下来，营收利润直接用于小区的日常维护、翻新，生活环境有了巨大的变化。前几年，业委会应业主的要求，将小区全部楼梯房的楼梯间进行翻新。今年农历新年前，小区又应业主的要求翻新了小区的公共广场。

业委会成员均为兼职

不领薪酬

据悉，现在的业委会有7名骨干成员，包括企业高管、律师等。业委会成员均为兼职，不领薪酬，经业主投票同意，每年补贴给业委会2万元活动经费。

目前，小区日常业务多在微信群交流，遇到居民提出意见，则按常规进行方案制定、业主大会投票表决。

“小区有一个管理规约，是经过大家讨论通过的。”业委会负责人冼敏强表示，早在几年前，令人头疼的电动车就不被允许进入小区，大家投票通过的事情，必须少数服从多数。

“因为什么事都是小区业主自己做决定，所以在处理邻里关系上，也有了大幅提升。”他说，现在居委对于我们小区自治的模式非常支持，因为我们在很多事情上从根源上避免了矛盾。

小区去年的年收入

达到了550万元

在祈乐苑小区休闲广场旁边，有一个告示栏。冼敏强指着1月的小区财务公布情况，“小区专门聘了财务人员，每个月月底会公布上个月财务收支情况。”

记者看到，2024年1月该小区营业内收入为59万余元，营业内支出则为47万余元，薪资福利、管理费用、保洁、物资设备等费用清单被详细列出，业主如有异议则可到服务中心去提出意见。

告示栏内贴出的2024年1月小区营业内收入明细

据了解，该小区去年的年收入达到了550万元，包括物业费、公共停车费等，“收入大部分都用来维护小区开支和投入小区建设。”冼敏强说。

这种管理模式可以复制吗？

小区自治何以幸福出圈？祈乐苑提供了一个先例，但这种模式可以复制吗？

有专家指出，业主自治更适合单体楼或业主总量不大的中小规模小区，而对广州众多户数动辄几千上万的大型小区来说，“有序”可能比“无序”更重要。

如果业主众多，难以组织，在走相关程序时很容易流于缓慢、混乱，反而可能连基本的秩序也无法保障，最终消耗掉广大业主的耐心和信心。

近年来，多个小区开始成立业委会或者更换物业公司，业主们为提升自身居住体验和生活幸福感在不断探索，也提供了一个个基层治理的范本。

新快报来源：综合广州广播电视台、南方+、广州日报

延伸阅读

近日，网传一份由武汉市硚口区宝丰街道办发布的通告称，辖区内一小区发生物业公司被“自治小组”清场事件。

红星新闻记者采访获悉，此前，硚口区宝丰街道同馨花园一期部分业主成立“自治小组”强行驱赶物业公司工作人员，后街道办介入，称“自治小组”不能代表全体业主做出决定。近期，小区业主就自治事项进行投票，最终未通过调整物业区域单独管理。

受访律师向记者表示，在未按法定程序变更物业管理区域的情况下，部分业主私下成立“自治小组”清退物业公司的行为或涉嫌违法。

小区现“自治小组”驱赶物业公司

街道办介入

网传由武汉市硚口区宝丰街道办事处1月3日发布的《关于依法依规保障同馨花园一期居民小区物业管理服务的通告》显示，2023年12月31日，同馨花园一期居民小区发生物业公司被清场事件，导致居民小区无物业服务，影响了小区居民正常生活，同时因缺乏物业管理也带来了消防、电梯等安全隐患。

宝丰街道办发布通告 受访者供图

同馨花园多名业主向红星新闻记者证实了网传通告的真实性。他们告诉记者，小区出现的所谓“自治小组”成员名单并不明确，该小组此前还代表小区业主发布了“不向物业公司缴纳物业费、转由‘自治小组’收取物业费的公告”。去年12月31日，“自治小组”成员“强行驱赶”物业公司工作人员，导致小区环境一度混乱。

记者了解到，同馨花园一期小区的物业公司系浙江绿升物业服务有限公司武汉分公司。3月8日，该公司工作人员告诉红星新闻记者，同馨花园小区一、二期近年均由其公司提供物业服务，近期，同馨花园一期部分业主提出不要物业公司“想自治”，因此出现被清场的情况，“具体情况以街道发布的通告为准。”

有同馨花园业主告诉记者，“清场事件”发生后，今年1月2日，当地街道办组织相关部门听取了小区各方居民代表意见，对小区物业管理提出了数条意见。“随后在业主群发了那份网传的通告，也在小区布告栏贴了通告。”

该通告称，“目前宣布成立的同馨花园一期‘自治小组’，并没有经业主大会由业主表决同意成立。因此，‘自治小组’不能代表全体业主做出决定。”

关于单独成立同馨花园一期业主委员会的问题，通告称，应当听取区房管局的指导意见，按法定程序进行，在取得同意变更物业管理区域意见，厘清同馨花园一、二期之间公共收益及债务后，通过召开业主大会方式由业主表决成立同馨花园一期业主委员会。

投票后未通过自治事项

仍由原物业公司管理

近日，记者联系宝丰街道办事处核实相关情况，工作人员称，小区业主已经就此事走完了相关投票表决流程。

记者获取的一份宝丰街道硚北社区居委会3月1日发布的通告显示，2月29日，硚北社区组织同馨花园一期业主对自治事项进行了意见征求。小区总户数192户，参与投票150户。其中，投票同意61票，反对76票，弃权9票，无效4票。此次投票结果未通过同馨花园一期调整物业区域单独管理。

硚北社区居委会发布通告 受访者供图

3月8日，硚北社区居委会工作人员向记者确认了上述通告的真实性。

在同馨花园一期居住多年的张先生参与了2月29日的投票活动。他告诉红星新闻记者，小区一期的大多数业主之所以反对“自治”，是因为小区一期体量太小，根据以往的经验看，很难找到合适的物业公司来管理，“而不要物业公司，则又会出现‘自治’那几天的混乱情况。”

记者注意到，《武汉市物业管理条例》第四十四条规定，物业服务期限届满后，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

3月8日，浙江绿升物业服务有限公司武汉分公司工作人员告诉记者，目前，同馨花园一期仍由该公司管理。

多名同馨花园业主介绍，因小区第四届业委会主任汪某某在小区重大火灾隐患整改工作中存在推进不力的情况，2021年8月，宝丰街道办责令汪某某停止履职，由业主大会决定终止其委员职务。后小区业委会其他四名委员相继辞职，业委会也不复存在。截至目前，小区并未成立新的业委会。

“目前，我们非常希望完成对上届业委会账目的审计，以便成立新的业委会，让小区的管理恢复正常。”这些业主表示，这几年，他们曾多次就上届业委会的账目问题向相关部门反映过情况。

律师解读：

实践中分割物业管理区域非常困难

宝丰街道办事处发布的通告还称，任何个人和单位均无权违法主张其权利。对妨碍、阻止物业公司依法提供物业服务，影响小区秩序、带来安全风险、导致安全事故的行为，依据有关的法律、法规严肃处理，对于情节严重的，将依法追究刑事责任。

北京盈科（上海）律师事务所律师谢王钢长期从事物业相关法律服务。他在接受红星新闻记者采访时表示，同馨花园一期部分业主成立“自治小组”清退物业公司可能涉嫌违法。

“一期业主和其他部分业主，属于一个物业管理区域，不能单独成立业委会等‘自治小组’，除非一期业主变更物业管理区域，将其所属的房屋及设施独立出来，成为一个单独的物业管理区域。”谢王钢表示。

北京安科律师事务所高级合伙人张猛律师同样表示，由于“自治小组”不能代表业主委员会，清退物业公司的行为并不合法。当然，业主委员会选聘或变更物业公司，也有法定的程序和要求。根据《民法典》规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业等事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

律师称小区业主的行为或违法，图为民法典资料图

小区业主若想变更物业管理区域，需要经过怎样的程序？

谢王钢介绍，一般要区房屋行政管理部门牵头，听取乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会、村民委员会的意见，还要结合实际情况，并经过业主表决才行。“考虑实际情况，如果物业共用设施设备是共用的，则无法进行分割。实践中要分割非常困难，我个人没有见过实际分割成功的案例。”

谢王钢还提到，根据《民法典》第二百八十四条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，也即业主确实可以选择不要物业公司进行“自治”。

“此前也有一些业主自治的案例，但总体来说非常少，尤其是成功的。”谢王钢解释，因为业主委员会本身就是一个比较松散的组织，且会三五年更换一次，是业主利用业余时间来处理小区公共区域问题的。另外，相较物业公司，业主在物业管理方面并不专业，前者有完善的管理制度、专业人员和设施设备等。