高层住宅小区会沦为贫民窟吗?这个问题目前在有1500个回答,而其中最高赞的一个有1万个赞同,这个回答给出的答案是极大概率会,而且会从绿化的衰败这个小细节开始。中国买了高层住宅的业主不在少数,他们的未来又该何去何从,这都值得深思。

下面为该【匿名用户】回答全文。

匿名。"假"物业行业从业者。

很多答案都说对了,小区的衰败是从物业开始的。我说一个数据吧,这个数据可能不准确,只是我自己的一个推测,一二三线城市里面,80%的新小区都是开发商自己的物业。这是法律遗留下来的问题,前期物业的招标形同虚设,这是全国人民都看得到的问题,基本上开发商的小区就是开发商的物业中标,但是没有人去推动改革,为什么?因为触动利益比触动灵魂还困难。

其实如果有心的人观察一下,就会发现,这几年的新小区物业费并不低。为什么?一方面是前几年房子不愁卖,开发商作为强势一方,他有资格把物业费定得高高的,而不担心房子出售问题。另方面,经过这几年的宣传教育,大部分业主已经认可了一个观点,那就是小区要想品质好,必须要让物业赚到钱,所以物业费贵的小区服务才会好,一分钱一分货。

但是你实际去走一下就会发现,或者真正入住过的业主就会发现,很多物业费贵的小区,物业服务也不好。很多收3块4块物业费的小区,物业服务水平和他们以前一两块的小区没有什么区别,甚至还更差了。

业主的逻辑很简单,物业费贵一点,物业有的赚,小区物业服务就会好。但是业主压根不知道物业公司股东是怎么想的。那我就告诉你吧。股东只会告诉经理,现在小区刚接房,物业费又高,设施设备是也是新的,大家要趁着这个时间段多赚一些钱,以后小区设施设备老化,需要更换,而且以后人工成本高,那时物业的收益就会降低。如果那时候又没有开发商的补贴,小区物业赚钱就会变少。加之,新小区不用怎么维护,都能够给人一种看起来还过得去的感觉。同时,正是由于新小区的服务一直采取过得去就行的态度,所以一旦后期出现衰败情形,就很难再拯救回来。

接下来讲讲,为什么一个新小区的衰败是从绿化开始的。

第一,其他设施设备,接房一两年两三年甚至四五年内都不会有明显的改变。毕竟大部分业主,平时也看不到这些设施设备,这些设备通常都在水井、电井、设备用房里面或者地下车库里面。就算坏了,物业把他扔在那儿都没人看到。电梯也可以坏,只要电梯不要坏太久就没事,因为新小区入住率不高,关停一个也不影响少部分入住的业主的出行。

第二,其他的物业服务,大部分业主也看不出好坏。就算看出了也不会很在意。比如保安慢慢的换成年龄比较大的,谁会在意这个保安是40岁还是45岁还是50岁呢?又比如安保巡逻人员,以前是两小时一次巡逻的,慢慢的改成上午一次巡逻,下午一次巡逻,晚上一次巡逻,谁会在意这些呢?再比如,清洁卫生只要按时把垃圾清运走,小区里面不要有大的纸屑垃圾就可以了。甚至还可以打着垃圾分类的旗号,把楼层的垃圾桶撤掉,甚至把每栋楼的垃圾桶都撤掉,直接响应政府号召,几栋楼设置一个垃圾箱,这样就安排一个人在垃圾箱那儿收垃圾就好了,又可以节约几个人工成本了。有些小区比较大,地下车库比较多,有好多个出入口的,打着高科技的旗号,把其他出入口全部改成月票通道9,只留一个有人的出入口用于临时进出,这样又可以节约不少人工成本,业主虽然不舒服,但是也不会说什么,因为月票用户不被影响,被影响的都是临票用户。

第三,物业公司开始为小区引进广告,电梯内外、入户大堂、车库门闸,到处都是广告。如果业主没反对的话,就开始破坏绿化,安置一些的纯净水机机器、自动售货机、自动卖菜机。然后把车库租出去给用于其他人经商开店。现在又开始流行把车库安装充电桩9给外面的汽车充电营业。总之,一切设施设备维修更换都向着卖场地、卖广告出发。

经过前面这三步,物业已经试探出这个小区业主的脾气了,接下来就是重头戏了--绿化,因为绿化养护成本是最高的。买绿化、养护绿化,都要钱。

绿化这东西,开发商在设计的时候是比较漂亮的,用的植物也是很好的,是为了在接房的时候给大家一个好的印象,不至于发生维权事件。如果是分期开发的楼盘,前面的接房如果绿化太差,也会影响后面的楼盘销量。

但是绿化的维护成本其实是挺高的,特别是草坪多的小区,每个月都要叫工人进去挑杂草,一根根的挑。每个月还要修剪至少一次草地,这样才能够长得整整茂盛。每个月还要修剪灌木,要修剪得整整齐齐,圆形的灌木还要造型。大乔木还要定期修枝。

这些成本很高,一方面是因为绿化植物买价就很高。另外一方面是因为人工成本很高,养护绿化需要大量的人工成本,每天都要像园丁一样在小区里面转来转去查漏补缺。

大家可以发现,很多小区接房以后,绿化植物逐渐就被大量麦冬9、鸭掌木、冷水话等植物取代了。物业还会告诉你,是因为那个地方长期晒不到太阳或者光线不足,或者排水困难,不适合种植原来的植物。

这都是借口。真正的原因就是1点,物业只会种植那些买进来便宜,日常不需要怎么养护的植物。但是绿化又不能不维护,因为不维护,一旦出现较多的裸土,业主肯定是不满意的。所以就采取这种折中的办法。你到很多小区去可以发现,它不是绿化不多,他绿化倒是挺多的,但是你就是觉得小区的绿化和人家高品质物业的绿化差距很远,别人小区的绿化就是好看,自己小区的绿化就是看起来丑陋不堪。光这一项,每年可以节约20%的物业成本。

接下来就是把配套商业的电梯关一部分。一方面是电梯养护成本很高,电梯坏了也还要维修,而且电费也是一笔不小的支出。所以把社区商业的电器关掉一部分。本来社区商业一般也就两三层楼高,就算关掉电梯大家爬爬楼梯也是没有关系的。你看成本又节约了。

再接下来就是疯狂引进广告。只要是你能想到的地方,都可以引进广告。虽然说这个叫公共收益但是一般前期物业都规定公共收益的50%归物业公司作为管理费用。另外的50%,你想多了,也不会归业主。一般物业公司旗下都有搞商业活动的公司,搞一些作秀的商业活动、社区活动,把这笔钱花掉。比如大家平时看到的三八节送你一朵花,冬天了送你一个豆浆或者五一节搞点什么小活动之类的,你看起来你是开开心心,但是物业更开心,每场活动大概可以拿走几万到10几万不等的公共收益,回头还要请媒体来大肆报道,这个物业如何如何的好,如何搞了社区活动。我甚至看过-些同行,为了赚广告费,直接把小区的高档门禁拆掉,换成铁栏杆门禁,只是为了增加中间的两个广告位。

刚才说的那种物业从公共收益里面拿点钱出来搞活动的,已经算是良心的了,还有一些物业也搞活动,比如上门给你擦鞋柜、擦灶台,在他的财务里面,记录为活动经费,但是他压根不用为此付费,他只是让这些保洁员上门去为你服务一次,如果你觉得好,马上向你推荐他的这一项增值服务,这样你可以长期请这些保洁员。说白了就是既要薅羊毛还不想出钱。

前面的几步,还仅仅是一个小区开始接房后1-2年。2年以后,小区绿化基本被换完。正常的绿化,一定是符合人的审美的,从草坪、低矮花木、中等灌木9、高灌木,从低到高,一层层,修剪出来很漂亮,间种一两棵乔木。大部分物业差的小区,接房两三年后,草坪逐步缩小甚至没有了,低矮花木只被换成中高灌木,灌木背后马上就是鸭掌木、芭蕉树、高灌木、杂七杂八种一些杂乱遮丑的植物,遮住你的视野,灌木背后简直惨不忍睹,大概就是一5年都不用去维护,死头牛在里面都不会被发现,楼上每天扔垃圾进去都看不见的地方了。假设一个小区有50亩的绿化,经过这么一改变,仅仅需要维护的面积可能不到5亩。其他45亩乱七八糟的绿化,就是节约的人工成本、绿化苗木成本。光这一项,可以节约20%的物业成本支出。这么做的目的很简单,就是要确保小区没有裸土、绿化全覆盖,但是绿化丑不拉几的,34的绿化地块失去观赏价值。

再说电梯,4年以后,电梯开始经常故障,一会儿进水,一会儿零件老化,一会儿怪装修师傅超重运输材料等,总之电梯就是经常开始坏了。在物业多次停梯后,电梯终于停了不再运行了。要求业主签字、动用大修基金9,紧急程序。

这还没结束,5年后,小区的消防设备也可以开始坏了。消防栓生锈,消防水管烂了。总之一句话,要更换全套消防设备。这可是人命关天的大事,字,动用大修基金,紧急程序。

聪明的业主,早就发现里面的门道了。怎么办呢?想召开首次业主大会,成立业委会来监督物业公司。以下内容,我公司无,其他同行和兄弟伙全程参与过,接下来真是一出大戏。

1、和街道、社区合作这么多年了.......你懂滴,

2、带头的业主,逐个攻破,在业主群里怼他,惹的业主群吵架,很多人自然退群。

3、主动给业主打电话,回访满意度,目的是找出那些坚定不满意的、摇摆不定的,对摇摆的业主,上门送点礼物关心,拉票。对坚定不满意的,圈出来,逐个击破。

4、透支公共收益,假装给小区绿化、景观、儿童区、老人区等提档升级。

5、换项目负责人,体现要提高物业品质的决心。

6、搞点社区活动送礼物送温暖,

7、发动舆论,宣传业委会各种不好,业委会贪污之类的,

7、攻击业主代表,说他背后收了其他物业的好处。或者是想要现物业免车费免停车费,没同意,才带头闹事....!

8、暴力威胁几个带头的。比如恐吓电话、砸车、匿名信、跟踪行程等

9、让自己的员工业主,参与各种筹备组、业委会竞选,在街道和社区的帮助下,混进去,搞乱或者控制业委会、筹备组。这一步很重要,如果卧底失败了,后期很麻烦。如果成功了,后期就让自己的员工以业委会名义占小便宜,引起其他业主嫉妒痛恨业委会,最后大家决定撤销业委会,物业又自由了。

10、暴力破坏业主大会投票现场,唱票现场等,

11、宁愿政府罚款也不撤场。最后下家物业被迫放弃接手。

12、和街道合作,帮他们做宣传,帮领导锦上添花做功绩。比如,花钱在小区搞公益,写街道的名义,帮街道发新闻。免费给社区提供工作经费,赞助社区办公用品、巡逻车等。主动担负起街道绿化养护、小区附近道路清洁等职责。当然,给街道、派出所领导...那是必须的。最近听说某新区街道,还开始玩起在街道下面成立物业公司支部了,真是各种神奇。

13、安排派出所、城管局9、城建局、环保局等部门,去查报名参加筹备组成员由于违建、破坏环境绿化等问题..

14、找一家自己认识的公司,来做一下审计,看一下之前做的哪些假账会露马脚,然后把相关的章进行调整,再要求审计公司按照自己的需要公布审计结果,就这样其他业主都看到了第三方公司对小区公共收益的审计情况。

总之,小区业委会失败了,或者被卧底联合xx一起篡权了。小区基本上没落开始。成立业委会期间,投赞成票的业主开始不交物业费,等着败诉再交。小区物业收不到钱,开始变本加厉卖广告位、对外招租,节约成本。加上没有机构来监督我们,作为物业人员当然是越来越肆无忌惮啊,最后小区越来越差。每年拿着公共收益,限定名额,为那些拥护物业的托儿业主搞一些活动。把这些敢死队维护好。以后再有人提成立业委会或者召开业主大会,这些人就以业主的名义赶紧跳出来反对,破坏...

先写到这里吧,这一步的风格和前面那一段差距太大了,简直就是每个小区要经历的人间悲剧。

我知道网上有很多人批评业委会各种不好,但是作为一个业内人士,给大家的建议,是如果小区能够成立业委会,并且业委会里面还有一些有文化有学历懂法律有激情的人员、公职人员,退休党员干部等。还是建议尽量成立业委会。因为根据法律,换业委会比换物业要容易得多。就算是网络上曝光的几个业委会成员贪污公共收益的行为,你也别把她夸大了,因为那么多小区才这么几个案例,你不知道的是80%90%没有业委会的小区,公共收益都是完全被侵占了的。甚至没有业委会的话,你作为个体,连查账、要求审计的资格都没有。更别说各种紧急情况动用大修基金了。

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