杭州房企老板戚金兴,未能抵抗大势。

4月26日,他执掌的滨江集团发布财报,过去一年,营收首破700亿,净利25.29亿元,同比下滑了三成。

与许多同行一样,戚老板计提了大量资产减值。

好在2024年初有所恢复,1-3月净利6.6亿,同比增长17.84%。

市场寒冬里,滨江逆势加仓。去年至今,它和合作方一起,在土地市场投资了近750亿元。

凶猛出击之际,戚金兴也感受到寒意。

“战友倒得差不多了,如果我们还站着,子弹特别容易瞄准我们。”他为2024年定调,要“主动卧倒、匍匐前进”,稳规模、稳排名、降杠杆。

重注杭州

比起还在艰难自救的地产大佬们,62岁的戚金兴,显得从容。

他已掌舵滨江31年,带领公司从“杭州一哥”向“全国十强”靠拢。

过去一年,滨江以1534.7亿元的销售额,位居克而瑞销售榜第11位,提升两个座次。

这家浙系房企,长期深耕大本营杭州。

2023年,其在杭州的销售额达1276亿元,占比超七成;贡献收入459亿元,占比六成以上。

戚金兴庆幸走了区域深耕策略。“如果(杭州)没有这个比例,过去5年,滨江集团‘也没了半条命’。”他在2023年末的恳谈会上说。

2023年,滨江斩获33宗土地,其中27宗在杭州,投入超200亿元。

2024年以来,滨江又花了167亿元,在杭州拿地9宗。

截至2023年末,公司的土储有六成位于杭州,浙江省内(杭州外)、省外分别占比25%、15%。

把鸡蛋放在同一个篮子里,有潜在的结构性风险。戚金兴也逐步加大其他区域的布局。比如宁波市场,收入占比就升至去年的6.97%,成为浙江省内第二大布局城市。

对于省外市场,戚金兴表态,将重点布局上海。这是他时隔7年,再提入沪。

戚曾在上海栽过跟头。2015年,他将上海作为省外开疆拓土的首站,两年内拿下了4个项目,计划5年内净投资100亿元。

可惜,部分项目合作方出现财务危机,进展不顺。截至2023年末,滨江于浙江省外的在建项目,只有南京和深圳。

一位房企人士告诉《21CBR》记者,上海市场改善需求强劲,整体比较安全,利润也高,适合滨江这类主打高端住宅的房企,但也有水土不服的风险。

利润压力

开年以来,楼市延续低迷行情,1-3月,滨江的销售额只有220.6亿元,同比接近腰斩。

弱市下,戚金兴选择防守策略,目标在于三个“稳”字:稳规模、稳名次、稳区域。

按计划,今年滨江的销售额在1000亿元以上,排名全国15位以内。同时,要保证杭州区域的开发比例占到60%,省外不超过10%。

截至2023年末,滨江的预售房款已有1430亿元,稳住规模目标没有悬念。

戚金兴的挑战在于,利润仍有压力。过去一年,楼市量价齐跌,公司毛利下滑至16.64%,同比微跌0.74%。

期内,滨江计提的存货跌价和坏账准备,共43亿元,导致净利减少了21.75亿元。

目前,杭州4大核心区域——上城、拱墅、滨江、西湖,仍执行新房限价政策。

然而,地价上限已取消,价高者得的竞拍模式下,成交溢价率走高,项目低利润率的情况加剧。

比如,杭州2023年最后一场土拍,滨江联手杭州地铁,拿下未来科技城137号地块,成交总价为17.18亿元,溢价率10.27%。

该项目的楼面价23708元/平方米,精装限价为36100元/平方米,房地价差只有12392元/平方米。有机构测算称,其销售利润率仅1.7%。

戚也打算发力代建业务,过去,其地位非常边缘化,如今,抗周期优势凸显。

截至2023年末,滨江累计承接了31个代建项目,签约面积约870万平方米,今年计划再新增5至10个项目。

为保证有钱可赚,戚金兴加快了预售节奏,成本管控更严格。2023年,滨江的销售连带管理费用率,合计为2.2%,处于行业低水平。

这家以福利好、人效高著称的房企,也进行了薪资改革。

4月中,滨江内部通知,总薪资不变,将原固定工资的三分之一,纳入绩效工资。

公司给出的解释是,要强化年度KPI有效考核,避免浑水摸鱼,出工不出力。

2023年,滨江房地产板块员工有1076人,人均销售额约1.43亿元。 

主动卧倒

当行业信心亟待回归,一点风吹草动,就触发市场的敏感神经。

4月中,滨江股价异动,有消息传,滨江将被国企接盘。戚金兴亲自辟谣:“企业发展是最好的回应。”

去年初至今,滨江的市值缩水超四成,仅剩200亿元。在2024年胡润富豪榜中,戚金兴的身家为120亿元,少了55亿元。

为了提高安全系数,戚金兴提出,要主动卧倒,匍匐前进。卧倒是为了随时站起来,等友军上来后,马上冲刺。

公司的核心战术,落在降杠杆。

截至2023年末,滨江的权益有息负债360亿元,较上年少了110亿元;平均融资成本降至4.2%以内,利息支出一年少了3.3亿元。

戚金兴希望,今年融资成本降至到4%以内,直接融资降至40亿元。

“目前公司仍有超800亿授信尚未使用,未来市场一旦回暖,投资可以马上到位。”他表示。

节流的同时,他同步处置资产,回笼资金。

其预计,包括商铺车库、大平层、偏远地区的滞销产品,可清理库存234亿元。今年争取完成一半目标,两年去化80%。

截至2024年3月末,滨江总资产为2800亿元左右,较去年中的高点,缩表约300亿元,总负债减少250亿元。

对于行业前景,戚依然乐观。

他将当前市场比作一洼池塘,大鱼没了,可能有甲鱼、黄鳝或泥鳅,甚至螺蛳、河蚌等。小鱼会长大,过几年又变成大鱼。

“你得不怕辛苦,得有精准的能力和眼光。”

戚金兴期待,度过低谷,滨江会有一个新的渔获季。

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