本文来源:时代财经 作者:钟黛

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2023年不少民营房企大幅减亏,出现经营回稳的迹象。

较为典型的一例是融创中国(01918.HK,简称“融创”)。2023年,该公司的营收为1542.3亿元,同比增长59.4%,归母净亏损约为79.7亿元,相较2022年归母净亏损276.69亿元,减亏近两百亿元。

一如孙宏斌曾许诺的那样,融创尽快完成了债务重组、恢复稳定经营,并在2023年靠近良性、健康发展轨道。

此外,不少房企也逐渐向好发展,归母净亏损也大幅收窄,诸如旭辉控股集团(0884.HK,简称“旭辉”)、建业地产(0832.HK)、禹洲集团(1628.HK)、时代中国控股(1233.HK)、景瑞控股(1862.HK)。

在经历了“三道红线”等调控以后,房地产行业逐渐从规模导向转为质量导向,现金流和利润也成为了众房企更为看重的指标。

在业内看来,对于大部分房企来说,只要资本结构可持续,也有实打实的资产和土地储备,以及一些投资物业、经营性业务提供稳定现金流,前路并不悲观。

正如万科郁亮所言,缩表出清是场生死战,房企去金融化是一个必然的趋势,也是痛苦的过程。但“减脂”之后,会长出新的肌肉。

孙宏斌重塑经营

对于历经数次大起大落的孙宏斌而言,2023一定是又一难忘的年份。

在这一年,他为融创拍板了超百亿美元的境外债重组方案,通过转股削减了45亿美元的还款总额,为公司稳定经营争取了空间和时间。近日,由他签发的财报显示,融创多项业务均呈增长态势。

具体来看,2023年,融创物业销售收入为1404亿元,同比增加91.1%。物业管理收入约66亿元,同比增加4.3%。文旅项目经营收入59.1亿元,同比增长29.9%,管理利润扭亏为盈、同比增加15.7亿元。

在文旅复苏的大潮中,融创旗下主题娱乐、冰雪、商业三业态全年客流总量破1.5亿人次,同比增长34%。

去年,融创仍处于亏损,主因是对长期资产计提减值拨备约123.8亿元,投资物业公允价值变动净损失约39.5亿元;亏损额较上一年度大幅收窄,主要源于境外债重组新增收益约315.1亿元,三费费用也有缩减。

对于公司危机,孙宏斌曾反思称,追求规模的惯性,让融创在投资上过于乐观和激进。同时,融创在管理上权力过于下放,安全垫不够厚,没有经受住考验。

例如,2019年底,融创西南以近153亿元收购成都会展和时代环球各51%股份。2021年4月,融创西南以99亿元并购广西最大房企彰泰集团80%股权。

融创出险后,孙宏斌多次调整公司组织架构,总部加强管控,刀刃向内。

2023年4月,融创公告称,商羽、迟迅因集团内部工作分工及职责调整,已辞任执行董事职务。商羽曾任融创西南区首,迟迅曾任融创华北区首。两人均是跟随老孙约二十年的老臣。

回顾这三年,融创经历了大幅度的缩表。2021年至2023年,融创总资产由1.18万亿元缩水至9778.54亿元,总负债由1.05万亿元压降至8940.68亿元,有息负债压降近439亿元至2778.3亿元。

截至2023年底,融创净资产还有837.9亿元。在地产开发资产中,未售土储货值约1.23万亿元,其中权益未售货值0.81万亿元,大量布局在核心一二线城市。

2023年9月,位于北京四环的豪宅融创壹号院首次开盘,单日收金56.2亿元,曾带动融创股价连日大涨。

今年内,融创还有上海董家渡、黄浦亚龙两个新项目将入市,北京融创壹号院、上海未来金融城将加推,未售货值合计约1500亿元。

闽系房企推动债务重组

勉力重整旗鼓的,还有上海虹桥的一众闽系房企大佬。

2023年,旭辉董事局主席林中多次往返香港、上海,带队推动公司境内外债务展期、重组谈判。

去年,旭辉完成4笔共计71.8亿元境内债的展期。2024年3月,旭辉再次完成2笔合计24.48亿元的境内债展期,展期3年。

境外债方面,旭辉曾公告,“短期削债、中期转股、长期保本降息”的重组框架已与债权人达成方向性共识,目标减债约33亿至40亿美元。

2023年,旭辉的营业收入为718.33亿元,同比增长51.4%;归母净亏损89.83亿元,较上一年减亏约40.66亿元;有息负债总额为922.81亿元,较上一年压降161.69亿元;总资产为3011亿元,净资产646亿元。

在两年多的时间里按时偿付债务超百亿元后,中骏集团控股(01966.HK,简称“中骏”)也于2023年10月不得已宣布债务违约了。

就此,中骏董事局主席黄朝阳在公开信中称,中骏曾竭力自救,千方百计保交付、保信用。但行业变化远超预判,中骏经营重点将转向保交付,同时寻求周全、有效的重组方案。

黄朝阳也打气称,经过这两年的调整,中骏的债务结构简单清晰,资产质量相对较好,核心团队稳定团结,“两翼”(商业及长租公寓)稳中有进,这给了中骏人重振前行的底气。

2023年,中骏的营收约为209.61亿元,归母净亏损79.91亿元。其中,物业管理费同比增长约17.6%至11.64亿元,租金收入同比增长约3.1%至5.30亿元。

截止2023年末,中骏共持有50个投资物业,总建筑面积约390万平方米,其中25个投资物业已开始营运。

2023年,中骏有息负债压降约83亿元至359亿元,其中约56%为银行及其他贷款,其余为优先票据及境内债券。

黄朝阳认为,能在这一轮洗牌中爬出低谷、穿越周期的企业,将拥有更强劲的生命力。

旭辉林峰曾说,地产行业跨到了成熟期,犹如鹰活到了中年,爪开始老化,啄又长又弯,羽毛过于密重。只有用尽全力飞到悬崖之上,不断击打岩石拍掉长啄,拔掉老爪甲和羽毛。经历艰难困苦的淬炼,方得新生。

林中在旭辉财报中写道,今年将是旭辉爬雪山过草地最难的一年,也是看到方向和希望的一年。

站在2024年的开篇,大量民营房企等待温暖的春天。

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