地方公共服务资本化视角下，房产税征收对房价的影响机制分析

       一、房产税征收的理论依据
       (一)税收调控理论：对于国民来说征税行为具有行动准则，那么准则主要是国家自行制定，以立法的形式公布给大众。这样会对国民纳税这一行为提供法律的依据和保证，是将税收行为合法化。对于纳税行为来说，国家税收机关有权利要求其他单位进行配合征收，由于法律的存在，所以税收行为是具有规范性的，是它具有的特征之一。


       (二)税收非中性理论：税收非中性的特性是因为不论在什么情况下，他的产生都能够对现有的经济体制产生冲击，从各个角度来看不管是在生产阶段，消费阶段还是分配阶段，税收都能够对现有经济主体产生影响，并会通过税率等方式调节对经济社会中运行的资源配置的过程和结果产生影响。
       对于现有的房产税政策来说，一方面是对政府财政收入的补偿，但是从另一方面来说，对消费者购房欲望和心理预期的冲击和改变。对于地产商拿地行为来说是一种遏制，对银行等放贷方来说，需要重新评估风险性，不会再像从前一样大刀阔斧的进行放贷行为。从而改变市场当中现有的供求关系。对现有的市场结构造成冲击和破坏，帮助新的市场平衡进行建立。
       对市场平衡当中抱有恶意的炒房囤房行为的炒房客来说，则是一个巨大的打击。现有的房产税征收细节来说，进行征收的环节大多处于持有环节的征收，对于调高税率可以对本身具有不良想法的民众释放一部分超额的房源，对地产商来说需要对供给侧进行结构改革，明白在未来市场当中，房租质量本身才是重中之重。


       (三)用者自付理论：这种理论本质上是一种市场本身所具有的特性，表明的观点是谁受益谁付费，付费的方式则是进行纳税。作为现有国家的公民，我们在享受政府带来的便捷的同时需要向政府支付相应的费用。政府在维持当地的公共生活，平日的财政支出维持经济社会的正常开销都是由国民负担。
       在一定区域内，当地政府通过设立不同名目的税率，向国民进行征税，在政府用资金进行社会建设的时候，包括一些公共基础设施建设，社会治安维持，福利性质的活动等等，是会将当地社会带入一个长期稳定向好的社会风气。那么最后以房地产为例，当地社区环境优美，治安令人放心，会吸引大批民众前来购房，形成住房需求，从而抬升周边房价。房产税就是政府为了提升本身房价行动所耗费的成本。


       (四)负税能力理论：对于个人来说，个人的财富价值会直接反映出个人的富有程度，那么国民本身的富有程度和经济实力从一方面也会侧面反映出国家的状态。对于我国来说，现有的传统观念会让大部分家庭将自己大部分的继蓄去投资房地产，是绝大多数现有国人的主要财产，因此地方政府从房产中获得税收也是可以衡量一个国家的经济水平，同时向外界展示本身国民的福利水平。
       二、房产税调控房价的理论依据
       (一)市场失灵理论：对于市场来说，每一种机制都有他本身的缺陷，完全凭借市场自身进行调控有可能会导致市场崩盘。那么在这时地方政府的作用会凸显出来，政策的变动会帮助市场稳定并且进行缺陷的补充，在均衡状态之下的调整成为帕累托准则。在这种准则的说法下，本身市场当中会出现很多种要素，多种要素达到一种平衡时，就达到了最优解，这种平衡状态下，不论变动哪个，增加一方的福利就会相应的损失另一方的利益。


       那么对于帕累托准则来说，在完全市场竞争的前提下是前提条件，对于整个社会来说各方各面的资源在市场环境下达到最优，也就是通过市场本身并不能调节供求关系从而进行社会资源再分配的状态时，这就是政府发挥作用的时间。市场失灵在资本化市场中的体现有：
       1.本身房地产市场当中，开发商占据相当大的主导地位，在现有的垄断条件下，消费者只能被动接受地产商所提供的价格，并不能对现有价格进行复议。
       2.地产商为了获得在垄断行业当中的高额利润，会承诺向政府分走一部分利润，但并不会调整房屋价格，这对现有的房地产经济并不是向好发展。


       3.在房地产市场当中会过多的出现投机倒把等行为，致使房地产泡沫大量增加，使得房屋现有的标价超过其本身所具有的价格，影响资本化市场的正常运行。
       (二)溢出效应理论：理论的中心思想是指参与经济主体行为的经济个体，会产生除了对经济主体之外的影响，根据产生的影响不同称为不同的溢出效应。
       溢出效应最先广泛应用于积极增长理论，有学者分别对在什么情况下产生溢出效应，溢出效应又具体有什么表现进行的阐述与分析。在征收房产税的活动之中，地方政府作为第一受益人，其外部效应为，政府获得资金之后会加快周边地区建设增加投资力度，会进一步拉动周边经济，共同受益。


       三、房产税对房价的影响机制与模型分析
       供求关系是经典分析市场变动的工具理论，本节由此入手，从需求方和供给方入手分析房产税的变动对房价的影响机制，接着用现金流量模型分析税收资本化与房价的联系。
       （一）供需关系模型为基础税收对房价影响的理论分析
       政府对现有土地进行招商、拍卖、挂牌出售等多种形式将土地使用权进行转让，对于我国现有的房地产现状而言大部分省会城市以及一线新一线城市会存在供给无弹性的状态，但是我国市场化程度会逐步加深，在我国禁止垄断的情况下，地方政府也会对开发商进行争取形成招商引资的局面，土地的稀缺程度决定了它价值的高低，但对于政府来说想调节价格还可以采用开发阶段的征税是来改变供求关系。


       （二）地方公共服务资本化视角下房产税对房价的影响分析
       以上分析的前提是房产税资本化程度为100%的假设，此时供给弹性为0。但地产作为供给方是可以对价格进行相当程度的调整的，因此，税收资本化也是可以部分发生的，并不会全部发生。同时，需求方的价格需求也会房产资本化的程度产生线性的影响。
       在对特定小区来说，小区的价格弹性会因为本身居民的迁移成本和吸引力会决定。那么对于该小区来说，它本身提供的社区服务以及公共服务会转变为吸引力。居民是否会选择该小区居住时，会考虑他的搬迁成本和本身小区的吸引力能否平衡搬迁成本。


       一个地方对公共服务方面投入的成本越多，公共服务水平越高，就会越发吸引消费者购房。所以称为公共服务资本化会因周围环境以及条件变化对房价产生影响。税率的变化会导致地方政府的收入变化，地方政府在获得税收之后，会提供更好的公共产品和服务，税率的变化会决定地方政府的财政收入，从而影响公共服务的水平，所以需要平衡税率和房价的关系。