“中国已从刚需时代进入到改善时代。新中产对未来的规划和信心,决定了房产的居住和投资价值。”

——吴晓波

文 / 巴九灵

2024楼市定调:去库存

经常有人问:中国房地产发展二十多年,结果开发商负债了,地方负债了,居民负债了,钱都去哪里了?

答案既合理又令人唏嘘:钱都变成了钢筋水泥,沉淀在一栋栋商品房里。而它们构成了中国人的财富基石。

但是再坚硬的资产也要符合基本的经济规律,否则就是走向泡沫的路上一去不返。如今房地产的最大危机,也是中国经济内部风险之一,唯“库存”二字。

就在五一放假前一天,中央政治局会议如期召开。关于房地产部分,有两个重点。

第一是保交楼,中央开始了“问责制”。由于保交楼不产生经济效益和衍生利益,之前地方出现大量的“表演式复工”,推进缓慢。如今的政策带有强制性,根本上来说是解决信任问题,这是市场复苏的前提。

第二便是此次会议的核心议题——去库存。

数据显示,全国商品房库存约7.5亿平方米,已经连续三个月超过2015年历史高位,其中住宅近4亿平方米,同比增长约24%。与此同时,去化周期却一直创新高,像东北和西南的一些城市甚至长达十几年。

不仅是新房供给,市面上还有大量二手房库存。杭州、上海、南京等地挂牌量都在20万套左右。

所以在这场重要的“定调”会议上,“去库存”成了2024年中国房地产市场的头等大事。

这个词在房地产语境中并不让人感到陌生,它最早出自2015年中央经济工作会议。会上提出要“抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务”。如今再次正式官宣,颇有当年轰轰烈烈的干仗之势。

当然,经历过那个时期的人都清楚一个残酷的事实:2015年的“去库存”其实是通过楼市大幅度涨价而完成的,这背后既有一夜暴富的人间喜剧,也有无数家庭的悲欢离合。

2014年的去库存:棚改与涨价

2014年是十分艰难的一年:俄乌冲突(指克里米亚危机)、信贷紧缩、房企爆雷……尤其是高企的商品房库存量,至少需要5年才能消化。在此背景下,“去库存”登上了历史舞台,而前置条件是始于2014年的那场轰轰烈烈的“货币化棚改”运动。

2014年7月,国务院印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,目标是改造出适合1亿人居住的城镇棚户区和城中村,官方简称“棚改”,民间简称“拆迁”。

新政最大的亮点是金融。为加快棚改力度,央行为国开行新开发了一种金融工具——抵押补充贷款(PSL)。简单来说,央行通过抵押优质资产向银行提供贷款,资金量大、利率低且周期长。

国开行拿着央行的廉价资金,在全国开启撒钱模式。据计算,PSL使得“每1元的流动性投放可支持3.5元的贷款增长”。

与之前棚改的小打小闹不同的是,新棚改形成了货币化安置为主、实物安置为辅的模式:村民可以选择拿钱,去市场上买房子,消化新房库存,也可以选择拿房。随着城市的外延式发展,拆迁户从城市边缘群体摇身一变成为拥有固定资产的中产阶层。

拆迁成了China的新解释,拆迁户成为巨大的食利阶层,有一个老梗说的是,在广州石牌村有一个只卖12元一份鸭仔饭的良心老板,自曝没什么钱,但有10栋房在收租,而不是10幢,这让采访小哥的笑容瞬间凝固。

从本质而言,那一轮的货币化棚改是国家第一次将人口和产业增长缓慢的“下沉市场”纳入到房地产市场的全局中来,用巨量的资金刺激出原本毫无生气的购房和投资需求。

于是以2014年棚改为抓手,在2015年的中央经济工作会议上,顺势提出了供给侧改革的重要性,正式官宣房地产的“去库存”任务。

配合新的杠杆工具、棚改政策和国家的摇旗呐喊,从2016年开始,经济和产业基础好、人口流入多的一二线城市的房价率先上涨,厦门、苏州等地房价甚至翻了番。

按照经济规律,一二线城市房价上涨还传导至三线以下的城市,全国迎来普涨行情,炒房客和普通人都抱着“买涨不买跌”的心态,入局疯抢,由此诞生了新的国民信仰:房子永远是涨的。

2014年开启的那场去库存,于拆迁户而言,拿到了一辈子都赚不到钱和资产,改变了命运;于大城市的有房一族而言,资产翻倍;于房地产行业而言,诞生了诸多“中国首富”;于国家而言,只用了三年多的时间就消耗掉库存,成功救市,保住了经济。在当时可谓四赢,至于之后上车接盘的人的命运,那都是后话了。

2024年的去库存:棚改2.0版?

从2014年到2024年,十年一轮回,如今去库存再次被敲定为楼市的主逻辑。尽管直到4月30日才正式官宣,但自年初开始,和当年棚改的“预告”一样,国家和地方的一些动作和政策早已箭在弦上。

比如当年“涨价去库存”的功臣PSL再次出现在公众视野:今年1月2日公布的数据显示,去年12月新增PSL达到3500亿元,为时隔一年多后大规模重启,重点放在“三大工程”。

1月5日,深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿),将涉及2042个城中村单元。同日,广州发放了全国首张房票,为一线城市在旧改或城中村改造项目中的首创。

这些动作被一些垂类媒体解读为棚改2.0版的“预告”,并附上去库存的逻辑闭环:有城中村可拆→给拆迁户发房票→地方政府提供PSL支持,给开发商兑现房票→拆除城市中心核心地段土地,上市出让→去掉库存的开发商,继续买地,整个循环被打通。

事实上,和2014年相比,这个逻辑能否跑通,有很多不确定性因素。比如购房购买力和对未来收入的预期显然低了许多。再比如地方政府能否承担得起拆迁费、是否能推广到中小城市。还有一个更加矛盾的问题:拆迁完后建新房,过几年难道又要去一次库存?

基于这个逻辑,中央政治局会议开始前一天,一些消息有意无意地被放了出来。其中就包括淡化“三大工程”(保障性住房、城中村改造、“平急两用”基建),收购存量房转为租赁房和保障房。这些工程,到头来还是会增大供给,和商品房争夺市场。

而今年政治局会上关于房地产的一些重点和措辞,也符合这些小道消息。比如通稿写道:

“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。”

文中并没有提到“去库存”三个字,替换的表述是“消化存量房”。从某种意义上来说,去库存代表货币化下的房价暴涨,自然有不太好的联想,这也意味着,复制2014年的手法,通过涨价去库存,既不符合国情,也得不到民心。

总之,2024年的去库存逻辑已经和10年前大不相同,不能在解决一个问题的同时,让新的问题出现。

改善时代

本次会议除了定调的作用,也或多或少透露了有价值的信息,比如“优化增量房”和“优质住房”。

通俗来说就是减少刚需房,增加好住房。所谓的“优质住房”,从行业上来讲,至少要配备电梯、容积率小于1.5、绿化良好、有负责的物业、面积120平方米以上的三房或四房,甚至大平层,总之要满足改善的需求。

吴老师曾表示,“中国已从刚需时代进入到改善时代。新中产对未来的规划和信心,决定了房产的居住和投资价值”。

这群社会中坚力量绝不能在这轮危机中受到毁灭性的打击。

从某种意义上说,市场是真的缺少保值的好资产。因此这几天地方也密集出台了一些新政。比如一线城市的新房提高了套内面积(得房率甚至高于100%),豪宅开始放量出售,并遭到哄抢。丽水的碧湖镇还允许个人进行土拍,之后可以自己建别墅,也可以拿到市场上进行交易。

这些真正属于自己的、能极大提升幸福感和身份的东西,才配得上叫资产,否则只是一堆空荡且冰冷的钢筋水泥——这也符合未来的市场规律:好的资产会越来越保值,泡沫只会缩回到原本应有的价值。

而为了打配合,政治局会议通稿中甚至出现“催促”央行买国债、用利率等工具降低融资成本的内容。换言之,未来中国还会处在降息通道中。其中大概率包括改善房的贷款利率。

正如吴老师在2023年建议的那样:

银行系统能降低改善房的房贷利率,使之与首套房相同或接近。根据与一些银行人士的解除,他们认同优质房产的价值和安全性,大多支持这一政策的执行。

到那个时候,作为新中产或高净值人群的你,还会支持一下吗?

本篇作者 | 徐涛 | 责任编辑 | 何梦飞

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG

友情提示

本站部分转载文章,皆来自互联网,仅供参考及分享,并不用于任何商业用途;版权归原作者所有,如涉及作品内容、版权和其他问题,请与本网联系,我们将在第一时间删除内容!

联系邮箱:1042463605@qq.com