本文来源:时代财经 作者:钟黛

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在杭州土地市场趋于理性之际,厦门国资房企建发房地产集团有限公司(简称“建发房产”)的扩张轨迹愈发凸显。

继半个月前与合作伙伴拿下杭州3宗地块后,4月29日,建发房产再以84.95亿元获得杭州未来科技城一宗“巨无霸”土地。据记者不完全统计,一周内,建发及其合作伙伴已在杭州斥资超147亿元拿地。

就建发此次拿下的“巨无霸”地块,诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对时代财经分析称,该宗地块的住宅部分去化有保障,但总价高,对房企的资金实力形成考验。同时,该宗地块配建条件较为复杂,开发难度较大,导致房企参与热情不高。

需要提及的是,早在2023年,建发也曾拿下杭州西湖区之江未来社区一宗“巨无霸”项目,且凭借这一项目,建发在杭州的业绩大幅提升。据克而瑞浙江区域统计,2023年建发房产在杭州的权益销售金额为135.67亿元,排名第三;而2022年建发房产在杭州的权益销售金额为51.92亿元,排名第19名。

拿下85亿地块

自3月以来,降温和分化成为杭州新房市场的主旋律,房企拿地也更为克制和审慎。

一组数据显示,2月27日、3月29日、4月16日,杭州当天土拍的溢价率分别为19.10%、13.25%、0.06%。

4月29日,杭州2024年第4批次土拍,4宗土地成功出让,1宗提前终止,揽金117.5亿元,平均溢价率2.1%。地块热度冷热不一。

其中,丁桥单元JG0404-11地块,以及世纪城核心区块单元XSCQ020204-04-01、XSCQ020204-04-02地块在前期即收获多家房企报名,正式开拍后,亦竞价激烈,最终分别由中天美好&海威置业联合体、绿城竞得,成交价分别为9.53亿元、8.67亿元,成交溢价率分别达到15.09%、13.79%。

中指研究院华东大区常务副总高院生指出,丁桥地块受热捧的原因包括起拍价仅有8.28亿元,且规划建面4.88万平方米,投资标的较小,风险相对可控。地块质量亦较佳。

而本次土拍体量最大的地块——未来科技城单元YH090702-05、090702-10等地,则仅有一家房企参拍,由建发以底价竞得。

具体来看,该宗地块出让土地面积达24.44万平方米,规划建面约46.2万平方米,起始价高达84.95亿元。用地性质为综合用地,由9宗子地块组成,包含住宅用地、商业商务金融用地,文化用地等。规划有公共设施、商务金融、文化设施、零售商业、普通商品房等多种业态。其中,住宅可建面积(含公建配套)为不大于381655平方米。

近两年,未来科技城板块新房限价大多是36100元/平方米,与二手房房价尚存倒挂,去化率普遍有保障。

例如,2023年4月,滨江·枫映华庭公布登记结果,192套房源共有976人参与摇号,中签率仅有0.1969。去年内,绿城·汀岸辰风里两次开盘,中签率分别为21%、33%。

同时,未来科技城新房供应不多,建发此次拿下的项目面临的竞争较少。目前,该板块内待售参考项目有滨江杭铁·枫揽华庭,位于青枫墅园北面,主推185-226平方米的改善大户型。

时代财经了解到,有投资者关注该宗地块的商业部分应该如何处置。

土地出让资料显示,建发此次拿下的YH090702-03地块、YH090702-10地块的商业商务部分可预(销)售、可分割转让、可整体转让;YH090702-18-2地块、YH090702-18-3地块、YH090702-20-2地块、YH090702-20-3地块的商业部分则不得预(销)售、不得分割转让、可整体转让。

一名长期关注建发国际集团的机构投资者对时代财经表示:“这块地挺不错的。商业的部分如果做商住,再‘解决’一部分办公,超级赚的。”

既然地块前景可观,为何只有建发参拍?

杭州贝壳研究院院长上官剑对时代财经表示,这主要源于地块总价高,当前有这个资金实力的房企凤毛麟角。同时,该宗地块包含多种业态,还有不小的商业体量,需要较强的运营能力。

关荣雪对时代财经分析称,从杭州4批次土拍总体表现来看,房企拿地态度较为谨慎,即便都是核心区地块,但对开发难度大、资金沉淀高的地块仍持保守态度,而稀缺核心区、利润空间较为可观的地块更易拍出高溢价。

上官剑对时代财经表示,该宗地块参拍房企数量少、以底价成交,也和地产降温息息相关,“三年前华润拿下的旁边的绿汀路TOD地块,可是付出了‘封顶价+自持’的代价”。

积极“补仓”杭州

入杭八年间,建发房产已经成长为杭州市场的“大玩家”。

2016年,建发房产首次落子杭州,与绿城合作了杭州潮鸣项目。该宗地块由绿城拿下,项目的操盘和管控也由绿城负责,建发房产以财务注资为主,在该项目中的股权占比30%。同年,建发房产还和绿城合作了沁园、西溪云庐两个项目。

此后,建发房产在杭州落子多个项目,有了操盘经验,也积累了品牌名气。2021年下半年开始,民营房企资金紧张,不少国资房企凭借融资优势,快速拿地扩土储,建发房产也是其中一员。

2023年,建发杭州拿下的西湖区之江未来社区项目,让其业绩“大爆发”。

2023年4月,杭州产权交易所显示,杭州拓启置业有限公司100%股权和杭州拓立置业有限公司100%股权成功转让。媒体报道称,接手方为建发。

上述交易的标的公司即为之江未来社区项目的开发公司。该项目所在地块原本在2022年9月的杭州土拍中推出,由之江城投以底价121亿元竞得。半年后,之江城投选择转手。

中指研究院浙江分院常务副总高院生此前对时代财经指出,城投托底拿地后,由于自身在开发能力方面比较欠缺,进行转让或者寻求合作开发是比较常规的方式。

高院生此前表示,之江未来社区项目区位优势佳,体量庞大,合计地上可建面积超过76万方,社区建设条件也很复杂,需要配备的公租房、地下商业、幼儿园等设施附带一系列开发要求,包括2万方的人才公寓自持运营、商业不能建设大平层和酒店式公寓等等,将十分考验房企的开发能力、资金实力等。

拿下项目公司股权后,建发打造出新盘云启之江,3070套房源于2023年内全部售罄。

据克而瑞浙江区域,云启之江单盘实现流量业绩超168亿元。得益于此,2023年建发在杭州实现流量金额211.10亿元,排名第四;实现权益金额135.67亿元,排名第三。

据浙报传媒地产研究院,建发2023年在杭州土拍的拿地金额为100.2亿元,排名第三。若算上产权交易的金额,建发在杭州的投入要更多。今年来,建发在杭州土地市场亦表现进取,最近一周内就花费超147亿拿地。

值得注意的是,杭州新房市场最近有所降温。

据克而瑞浙江区域,4月份,降温和分化成为杭州楼市的主旋律。截止4月27日,杭州市商品房供应面积约53万平方米,较3月下跌46%;成交面积45万平方米,环比下跌55%。核心板块高改项目和宜居板块改善项目受到热捧,例如城东新城的滨江叠映里,加推高层实现100%去化,中签率不到20%;反观其他楼盘,则去化滞缓,新开盘去化率大多不足5成。

未来,在杭州市场要平衡规模、利润和风险,将继续考验建发房产的功力。

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